El inicio del ciclo lectivo universitario en Posadas suele marcar el momento en que cientos de estudiantes y familias salen en busca de departamentos para alquilar. Sin embargo, este año el panorama se presenta particularmente complejo. Adrián Torres, referente de la Asociación de Inquilinos de Posadas, describió una situación que calificó como “atípica”: hay oferta en el mercado, pero las condiciones económicas y contractuales la vuelven inaccesible para la mayoría.
“Nos encontramos con que la gente está buscando alquileres, pero no puede conseguir dentro de las posibilidades que tiene de afrontar. Posibilidades económicas y a veces de garantía también”, explicó Torres. El diagnóstico es claro: existe demanda insatisfecha no por falta de propiedades disponibles, sino por precios que superan la capacidad de pago de inquilinos y estudiantes.
La especulación como eje del problema
Desde la Asociación de Inquilinos identifican a la especulación inmobiliaria como la raíz del conflicto. Torres sostiene que, si los propietarios realmente necesitaran alquilar sus inmuebles, los precios deberían ajustarse a la baja ante la sobreoferta. Pero ocurre lo contrario: los valores no solo se mantienen elevados, sino que continúan aumentando.
“Los grandes grupos inmobiliarios no necesitan las casas para alquilar, necesitan las casas para tener inversión. Por lo tanto, tienen tiempo de esperar. Y como ellos son los formadores de precio y no bajan, el particular que alquila se mide con ellos”, argumentó. Según esta lógica, los grandes inversores marcan la pauta del mercado, y los propietarios individuales replican esos valores sin considerar la capacidad real de los inquilinos.
El fenómeno no se limita al sector residencial. Torres señaló que la ciudad está llena de locales comerciales vacíos desde hace tiempo, en una situación similar a la de los departamentos para estudiantes: propiedades desocupadas no por ausencia de interesados, sino por condiciones económicas que resultan inviables.
Contratos inestables y ajustes constantes
Tras la derogación de la ley de alquileres, que establecía actualizaciones anuales, el mercado quedó sin regulaciones específicas. Torres advirtió que ahora prevalece una “libertad absoluta” para que los propietarios ajusten los valores con la frecuencia que consideren conveniente, siendo lo más común los reajustes trimestrales.
“Hoy hay en ese sentido una libertad absoluta de los propietarios de bienes de renta para ajustar trimestralmente, lo cual es muy engorroso y muy incierto para el inquilino”, afirmó. Esta incertidumbre se agrava cuando los salarios permanecen congelados y el índice de precios al consumidor (IPC) no refleja adecuadamente el aumento en servicios básicos, que son precisamente los gastos más pesados para quienes alquilan.
La situación llega a extremos donde estudiantes cambian de vivienda en pleno año lectivo por no poder acordar nuevas condiciones. “Cada tres meses tienen que estar repactando, renegociando. Hay estudiantes que en pleno año están cambiando de lugar porque no llegan a acuerdos”, relató Torres.
Un mercado sin regulación
Torres fue enfático al caracterizar al sector inmobiliario argentino: “El único mercado en la Argentina que es negro, sin ningún tipo de regulación, sin ningún tipo de nada, es el mercado inmobiliario”. Comparó esta situación con otros rubros económicos que sí cuentan con algún grado de control estatal, y cuestionó la ausencia de un registro nacional de propiedades ofrecidas en alquiler.
“No existe, por ejemplo, en Argentina un registro de casas que se ofrecen en alquiler. ¿Por qué no existe? Porque saltarían todos los nombres de los testaferros”, denunció. Según su análisis, la falta de transparencia protege a grandes tenedores de propiedades y facilita prácticas de enriquecimiento sin fiscalización.
Al comparar el escenario actual con el que existía bajo la ley de alquileres, Torres destacó que antes había mayor previsibilidad. Los estudiantes mantenían sus contratos durante todo el año, incluido enero, sin la presión de desalojar antes de tiempo para intentar ahorrar uno o dos meses de alquiler. “Había más demanda porque los nuevos que querían estudiar no encontraban, porque no había mucha oferta”, recordó, contradiciendo el argumento de las cámaras inmobiliarias que sostenían que la regulación desalentaba la oferta.
Un conflicto estructural
Para el representante de los inquilinos, el problema es estructural y requiere intervención. “Las premisas no están equilibradas, no están equilibradas para nada. El propietario de bienes de renta tiene el mango por el sartén y el inquilino no le queda otra cosa que aceptar las condiciones impuestas, sean abusivas o no”, sentenció.
Torres concluyó señalando que mientras no exista regulación del mercado, la tendencia continuará. Citó como referencia que incluso países desarrollados tienen normativas específicas para el sector, y cuestionó la idea de que el libre mercado resuelva por sí solo las asimetrías. “Tenemos un mercado en negro, hay que decirlo sin temor, no está regulado por nadie”, afirmó, y advirtió que la situación actual favorece la concentración de propiedades en manos de grandes capitales mientras miles de familias y estudiantes enfrentan dificultades crecientes para acceder a una vivienda digna.
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