Tras la media sanción en la Cámara de Diputados a las modificaciones de la Ley de Alquileres (27.551), el proyecto se estancó en el Senado. Los legisladores del Frente de Todos sostienen la importancia de convocar a los diferentes sectores: inquilinos, propietarios y las inmobiliarias y el debate comenzaría la semana que viene.
De aprobarse las modificaciones tal cual salió de la Cámara Baja, los contratos volverían a un plazo mínimo de dos años y no de tres como hasta ahora. Además, por la falta de claridad en los modos de pago, se podría permitir a los locatarios que cobren las mensualidades en dólares.
Cinco puntos claves
La modificación establece contratos de dos años y actualizaciones del monto de alquiler cada cuatro meses. Sin embargo, podrían realizarse contratos por mayor cantidad de tiempo, según acuerden ambas partes. También se deberá acordar mutuamente el índice de ajuste del valor del alquiler.
Este podrá ser el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), o bien una combinación de todos los mencionados.
Se incluyen incentivos fiscales para promover la oferta de alquileres. Entre estos, una reforma del régimen de monotributo para que, quienes tengan hasta tres unidades de explotación, en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considere como una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.
Por otro lado, la norma aprobada en Diputados pretende eximir de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y modificar el impuesto a los débitos y créditos bancarios (más conocido como impuesto al cheque) para que estén exentas aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.
El contrato puede ser dado de baja por el inquilino, pero no antes de los seis meses. En el caso de que pase ese periodo, deberá notificar al propietario con, al menos, un mes de anticipación. Si la rescisión se da antes del primer año de contrato, el inquilino deberá pagar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler.
Si la rescisión se da con notificación de, al menos, tres meses de anticipación, después del primer semestre de haber firmado el contrato, el inquilino no deberá pagar penalidad.
La nueva norma permitiría pago en dólares. Sucede que las modificaciones, a diferencia de la ley vigente, aprobada en 2020, no especifican cuestiones referentes a la divisa en la que el inquilino deberá abonar la mensualidad. Eso permitiría que un propietario o inmobiliaria pueda exigir el pago en dólares.
La modificación establece excepciones en el plazo mínimo legal en la duración de contratos si las viviendas son amuebladas, si funcionan para alquiler temporario o si tienen fines turísticos. El artículo 3 menciona que los dos años no se aplican en los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a “arriende con fines de turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario de interés del locatario”.
Postura del oficialismo y los bloques opositores en el Senado
El bloque de Senadores del Frente de Todos, que lidera el formoseño Jose Mayans, no tiene una postura unificada al respecto. La Senadora Juliana Di Tullio fue una de las que opinó al respecto y reclamó volver a los tres años, con una actualización semestral, aunque admitió que se incluyan beneficios fiscales para propietarios de más de dos viviendas.
En tanto, la Senadora Anabel Fernández Sagasti pidió que se elimine la posibilidad de hacer pagos por adelantado a pedido del locatario y adelantó que podría acordar con el bloque Juntos por el Cambio determinar los dos años de contrato.
Por otro lado, el Senador oficialista de Misiones, Maurice Closs, propuso establecer una actualización del monto del alquiler cada tres meses y definir como índice la variación del dólar o el IPC. Esto generó el rechazo de la organización Inquilinos Agrupados que lo acusó de ser poseedor de 22 inmuebles declarados en el país y legislar con intereses de por medio.
En la oposición, la postura dominante del bloque Juntos por el Cambio se manifestó a través del jefe de bloque, el Senador formoseño Luis Naidenoff, quien sostuvo que, de aprobarse las modificaciones en la Ley de Alquileres, “la oferta de inmuebles crecerá rápido y se podría equilibrar el mercado en seis meses”.
Desde Juntos Somos Rio Negro, el Senador Alberto Weretilneck, anticipó que se encuentra de acuerdo con bajar a dos años la duración de los contratos, pero reclama que la actualización sea semestral y que el aumento se establezca en base al índice de actualización del salario.
En Unidad Federal, el bloque que se desprendió del oficialismo y tiene entre sus integrantes al correntino “Camau” Espínola, propusieron dejar los tres años de duración y que la actualización se haga cada seis u ocho meses con un índice preestablecido.
Las postura de inquilinos, propietarios e inmobiliarias
Tal como acordaron los Senadores en las últimas horas, la semana que viene se convocará a los diferentes sectores para tratar las modificaciones que vienen de la Cámara de Diputados, a fin de obtener una legislación que beneficie a todos.
Sin embargo, es sabido que la Federación de Inquilinos Nacional envió una nota a la Presidente de la Cámara alta, Cristina Fernández, pidiendo que impida la sanción de las modificaciones.
“No es caprichoso ni presunto el análisis de las consecuencias que tendrá para los inquilinos la sanción de esta norma empujada por los Diputados de la oposición”, señala el texto y advierte que “el alquiler se va a duplicar y los inquilinos van a pagar el doble de lo que pagan actualmente en un contrato vigente”. En su lugar, piden que se cumpla con la ley actual.
Van a ver que estos días los medios de comunicación se llenan de amenazas del mercado inmobiliario.
Las inmobiliarias aumentando pauta en los medios y en los periodistas.
Por supuesto proliferarán los “jubiladitos con un departamentito para completar la jubilación”.— Inquilinos Agrupados (@InquilinosAgrup) August 30, 2023
Por su parte, la mayoría del sector inmobiliario se mostró a favor del texto aprobado en la Cámara de Diputados y apoyó la idea de que los períodos de ajuste del valor del alquiler “se acuerden entre las partes, por intervalos no inferiores a cuatro meses”, a diferencia de la actualización anual, vigente en la actualidad.
La presidenta de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires, Marta Liotto, opinó que “las modificaciones que se incluyeron en el texto se inscriben en lo que desde nuestra institución y el resto de las entidades del sector veníamos indicando que eran los cambios necesarios para comenzar a transitar el camino de una solución definitiva a la actual crisis habitacional, terminando con el sufrimiento que hoy viven inquilinos y propietarios”.
Ahora, resta esperar la decisión de los bloques mayoritarios del Senado sobre los sectores a los que van a convocar y la fecha en la que lo harán. Todo indica que el debate iniciará la semana que viene y que, según afirman fuentes legislativas, la sanción de las modificaciones será antes de fin de mes.
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