Mientras en el Congreso se debate la Ley de Alquileres y su posible modificación, por lo bajo sigue creciendo un factor que en Argentina y en todo el mundo está generando una crisis de de vivienda: el fenómeno AirBnB y la explosión de los alquileres temporales.
Si bien se habla mucho de los problemas que tienen los inquilinos para pagar los alquileres o encontrar lugares más baratos en ciudades como Buenos Aires, el fenómeno AirBnB afecta aún más a las ciudades pequeñas y de gran afluencia turística, donde la mayoría de los propietarios ven más conveniente retirar sus propiedades del mercado para ofrecerlas por día en la plataforma.
El problema de los alquileres
En Argentina, existen varios factores que están dificultando a los inquilinos encontrar una vivienda o departamento de alquiler, profundizando la crisis de vivienda. Uno de ellos es la baja del poder adquisitivo del salario con respecto al costo de construir una vivienda, que pone un techo muy bajo al precio de los alquileres que para muchos propietarios no permite un reintegro de la inversión.
Esto generó un freno en la entrada de nuevos propietarios en el mercado de los alquileres, ya que si antes había gente que tenía la opción de construir departamentos en algún terreno vacante, hoy esto puede verse como una mala inversión, ya que si antes con los precios de los alquileres se podía recuperaba la inversión en 30 años, hoy con suerte la estarían recuperando con 50 años de alquiler.
Por otro lado, ese alquiler que al propietario no le permite un retorno de la inversión, al inquilino le significa del 40% al 60% de sus ingresos, debiendo muchas veces buscar otra vivienda y mudarse si el propietario decidiera elevarlos.
En todas las ciudades en las cuales se desplegaron las plataformas de alquileres temporarios, se agravó el problema del acceso a la vivienda para quienes viven en esas ciudades. Argentina no es la excepción 👇🏽 pic.twitter.com/UYMjYDlCGn
— CEM (@EstudiosMet) May 15, 2023
En éste escenario entran las plataformas de alquileres temporales como AirBnB o Booking, que dan a los propietarios la opción de sacar sus propiedades del mercado de alquileres y ofrecerlos en la plataforma, donde pueden ganar de tres a siete días lo mismo que ganarían con un mes de alquiler.
Esto redujo abruptamente en muchos lugares como Ushuaia, Bariloche e Iguazú, ciudades pequeñas pero con un gran afluente turístico internacional. Y si antes en éstas ciudades los inquilinos encontraban muchos inconvenientes a la hora de buscar un alquiler a precios accesibles, hoy el inconveniente es que, literalmente, no encuentran alquileres, debiendo muchas veces mudarse varios meses con un amigo o familiar hasta encontrar una vivienda para alquilar.
El caso de Iguazú
Los alquileres temporales se están volviendo una opción tan redituable que se está volviendo un problema en las ciudades turísticas, perjudicando a la gente que vive y trabaja allí.
En diálogo con NEA HOY, Joaquín Barreto Bonetti, de Inmobiliaria Misiones, habló sobre el caso particular de Iguazú: “A nosotros nos afecta cien por cien, porque cada vez hay más viviendas que se vuelcan al alquiler temporario, y no podemos cubrir ni el cincuenta por ciento de la demanda de alquileres por contrato tradicional”.
Asimismo, Bonetti comentó que en Iguazú hoy la inmobiliaria está manejando cerca de 110 propiedades, entre las cuales se encuentran propiedades comerciales y viviendas. Hoy, un alquiler de un departamento con un dormitorio está entre los 100 y los 120 mil pesos, unos 160 dólares a cambio blue.
Si uno buscara en la plataforma AirBnB encontraría alquileres temporales de 18 a 35 dólares por día, es decir que en 9 o 5 días podría ganarse lo mismo que en un alquiler mensual. Suponiendo que una madre con dos hijos se quedara sin lugar donde alquilar, debería pagar de 540 a 1050 dólares para alquilar una de éstas viviendas en Iguazú.
“Recién me hablaba un cliente, que ahora se vence el contrato a fin de diciembre”, explicaba con un ejemplo, “hoy le están pagando 60 mil pesos por el alquiler, y me dice que esa plata él saca en tres días con un alquiler diario, así que en diciembre el también la va a retirar del mercado”.
Este escenario provoca que el desarrollo y crecimiento del turismo, que debería significar un beneficio para todo el pueblo, termina perjudicando al sector inmobiliario y a los propios habitantes. Las personas que trabajan en comercios, en hospitales, estaciones de servicios, o que estudian una carrera, se ven forzadas a alquilar una vivienda en pueblos aledaños, a 20 o 40 kilómetros, por no encontrar un lugar donde vivir en su propio pueblo.
“Así casos como el que te comenté hay muchos, lastimosamente la gente no consigue dónde vivir, mucha gente se va a vivir a Libertad o Wanda, y eso también nos genera una pérdida de ingresos en las inmobiliarias”, lamentó, “es una situación bastante compleja, que cada vez se va agravando más y cada vez hay más alquileres temporarios”.
“En Iguazú lastimosamente la gente no consigue dónde vivir, mucha gente se va a vivir a Libertad o Wanda, a 45 km.”
Regulación
Así como en Iguazú, Bariloche y otras ciudades turísticas, Airbnb está generando problemas al mercado inmobiliario en todo el mundo, y hay algunos países que ya están tomando cartas en el asunto.
Entre las últimas novedades, se supo que en Nueva York se aprobó una legislación que da un marco legal más estricto a los alquileres turísticos prohibiendo los alquileres menores de 30 días. En Berlín, los alquileres tienen un mínimo de 90 días y en París éste límite es de 120 días, mientras que en Portugal las licencias para Airbnb se conceden solo en zonas rurales donde no existe mucha oferta de hospedaje para turistas.
En Londres resolvieron permitir el alquiler de propiedades en la aplicación pero solo hasta un máximo de 90 noches. De ésta manera se limita la ganancia anual que el propietario puede sacar de la plataforma haciendo más atractivo que la ofrezca en el mercado inmobiliario. Normativas similares se están aplicando en Tokio, California y Sidney o Honolulú, ciudad de Hawai.
En Argentina ya existe un proyecto para regular los alquileres temporarios con fines turísticos que ya fue aprobado en el plenario de comisiones de la Cámara de Senadores, aunque aún no fue debatido en el recinto para obtener su media sanción.
El proyecto regulará los alquileres de 1 a 90 días, y propone una desdolarización de las plataformas. Además, propone la creación del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario, en el ámbito del Ministerio de Turismo.
Según establece el proyecto, “las plataformas digitales que ofrezcan contratos de locación temporarios con fines turísticos deberán habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad; y proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro”.
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