En un contexto donde muchas personas buscan comprar para vivir o evalúan vender su casa para mudarse, entender qué se firma, qué impuestos se pagan y qué riesgos existen se vuelve central. Estos son los siete puntos clave que tenés que tener en cuenta antes de comprar una casa, con foco en los aspectos legales y administrativos.
1. Estado legal del inmueble de la casa en venta: ¿qué tener en cuenta en este primer control?
Uno de los errores más comunes al analizar casas en venta es no verificar el llamado “estado de cargas” del inmueble. Esto implica confirmar si la propiedad tiene:
- Embargos
- Hipotecas
- Inhibiciones
- Conflictos entre copropietarios
Cuando se consulta por una casa o departamento en venta, es clave saber si el inmueble tiene un solo dueño o varios, y si todos están legalmente habilitados para vender. Un problema en este punto puede frenar la operación incluso cuando ya hay dinero entregado.
2. Documentación obligatoria para comprar una casa o departamento
Antes de concretar cualquier operación de venta, el comprador debe exigir y revisar una serie de documentos fundamentales:
📄 Escritura
Es el documento que acredita la titularidad del inmueble. Es clave verificar que los metros construidos y los metros de terreno declarados coincidan con la realidad física de la propiedad.
📄 Informe de dominio
Detalla la ubicación, dimensiones, titular actual y posibles gravámenes, como hipotecas o embargos. Permite saber si la propiedad está realmente en condiciones de venderse.
📄 Informe de inhibición
Refleja si el vendedor está legalmente habilitado para vender. Se recomienda solicitar un informe por el propietario y otro por el inmueble. Los plazos de emisión varían según la jurisdicción.
📄 Constancia de pago de impuestos y servicios
Incluye impuestos municipales, provinciales, servicios y, en el caso de departamentos, expensas. Si existe deuda, el escribano puede retener el monto al momento de la escritura.
3. Impuestos a pagar: ¿Cuáles tengo que pagar a la hora de vender mi casa?
Dependiendo del tipo de inmueble y de la fecha de compra, la operación puede estar alcanzada por:
- Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI): equivale al 1,5% del valor de la escritura y aplica a propiedades no destinadas a vivienda adquiridas antes de 2018.
- Impuesto a las Ganancias: grava la utilidad obtenida en la venta con una alícuota del 15% sobre la diferencia entre precio de compra y de venta.
Para vender tu casa o comprar un departamento en venta, según el destino del inmueble y la ganancia obtenida, se tributa uno u otro.
4. Boleto de compra-venta: ¿qué debo saber?
El boleto de compra-venta es el contrato previo a la escritura. En esta instancia, el comprador entrega una seña como garantía:
- Si el comprador se arrepiente, pierde la seña.
- Si quien se arrepiente es el vendedor, debe devolver el doble.
En algunas operaciones no se firma boleto y se avanza directamente a la escritura, aunque esto depende del acuerdo entre las partes.
5. Escrituración: el paso final de la operación
La escrituración de una casa en venta es el acto formal que concreta la compra ante escribano público. El comprador debe afrontar:
- Honorarios del escribano
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (aproximadamente el 2%)
Sin contar con estos fondos, la operación no puede cerrarse, aun cuando ya exista un acuerdo previo.
6. Ubicación: clave para vivir o invertir
Una vez resueltos los aspectos legales, la ubicación cobra relevancia. Para vivienda permanente, conviene evaluar cercanía al trabajo, escuelas, comercios y transporte. Para inversión, las zonas con alta demanda mejoran el valor de reventa o alquiler dentro del mercado de casas y departamentos en venta.
7. Confort, orientación y materiales del inmueble
La orientación impacta en la luminosidad, el consumo energético y la humedad. Las propiedades orientadas al noroeste suelen ser las más valoradas.
En cuanto a materiales y antigüedad, especialistas advierten que no todo lo nuevo es mejor: es fundamental revisar humedad, cañerías, instalaciones eléctricas y sistemas de calefacción, ya que muchos vendedores realizan arreglos superficiales al momento de vender su casa.
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