En Argentina surgen muchas dudas sobre el alquiler a partir de la reciente Ley de Alquileres que establece los aumentos a partir de un índice que mide la evolución de los salarios y la inflación.
En esta nota de NEA HOY te contamos cuánto suben los alquileres en julio, cómo funciona el régimen de la ley y de qué se compone el índice que se utiliza para calcularlo.
¿Cómo funciona la Ley de Alquileres en Argentina?
La Ley de Alquileres en Argentina, cuya última modificación data de 2020, es un marco normativo que regula las relaciones entre propietarios e inquilinos en el país. La ley establece que el contrato de alquiler debe ser por escrito y tiene una duración mínima de tres años para vivienda única y de dos años para otros destinos. Asimismo, establece que los gastos de comisión inmobiliaria deben ser pagados por el propietario y no por el inquilino. En cuanto al precio del alquiler, se establece que el aumento anual no puede superar el índice de variación salarial y que el valor de la locación debe ser en moneda local.
En relación a las garantías, la ley permite a los inquilinos presentar garantía de seguro de caución, garantía personal del inquilino o de un tercero, o garantía real, como un inmueble. Además, establece que el monto de la garantía no puede ser superior a cinco veces el valor mensual del alquiler.
La ley también establece derechos y obligaciones para ambas partes. Por un lado, el inquilino tiene derecho a recibir el inmueble en buen estado, a realizar reparaciones menores, a recibir la devolución de la garantía al finalizar el contrato y a ser notificado con tres meses de anticipación en caso de desalojo por venta del inmueble. Por otro lado, el propietario tiene derecho a recibir el pago del alquiler en tiempo y forma, a mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, a realizar reparaciones mayores y a recibir el inmueble en buen estado al finalizar el contrato.
En caso de incumplimiento de alguna de las partes, la ley establece procedimientos de mediación y de desalojo. Además, establece sanciones para los propietarios que no cumplan con las normas, como la duplicación de los montos adeudados o la inhabilitación para alquilar por un determinado periodo de tiempo.
¿Cómo se calcula el aumento de los alquileres en Argentina?
En el país, la suba de los alquileres está compuesta por el índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) y el Índice de precios al consumidor (IPC) que publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), comúnmente conocido como índice de inflación. Ambos índices son combinados en una fórmula para determinar el porcentaje máximo de aumento que se puede aplicar al valor del alquiler. Es esencial que propietarios e inquilinos estén al tanto de estos índices y acuerden cualquier ajuste de forma transparente y por escrito. El RIPTE es un indicador que refleja la variación de los salarios y se utiliza como referencia para determinar el incremento del alquiler. El índice de inflación, por su parte, refleja la subida generalizada de los precios en la economía.
La fórmula que se utiliza para calcular el aumento anual del alquiler es la siguiente: se toma un 50% del RIPTE y un 50% del índice de inflación, sumándolos. El resultado de esta suma determina el porcentaje máximo de aumento que se puede aplicar al valor del alquiler. Es importante destacar que esta fórmula es una referencia y establece un límite máximo de aumento. Los propietarios y los inquilinos pueden acordar un aumento diferente en base a negociaciones y condiciones específicas.
¿Qué es el Índice de Contratos de Locación?
El Índice de Contratos de Locación (ICL) es la conjunción del RIPTE y del IPC. El ICL se publica mensualmente en la web del Banco Central de la República Argentina (BCRA). Para realizar el ajuste del alquiler basado en el ICL, se utiliza una fórmula que toma en cuenta el valor de dos fechas: la del inicio de la última actualización de valores y la fecha en la que se aplicará el aumento.
Para acceder al índice, se puede consultar la página web oficial del Banco Central. Allí, se debe hacer clic en la pestaña “Estadísticas” y luego en “Principales variables”. Al final del listado, se encontrará la opción “ICL”. El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que desea consultar. Primero, se debe ingresar la fecha en la que se realizó la última actualización para conocer el valor del índice en ese momento. Luego, se coloca la fecha en la que se aplicará el ajuste.
A continuación, se toma el precio actual del alquiler y se divide por el valor del primer índice obtenido. Finalmente, se multiplica ese resultado por el índice correspondiente a la fecha en la que se realizará el cambio en la cifra del alquiler. El valor obtenido será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año.
¿Cómo calcular el alquiler desde julio de 2023?
Si el contrato de tu vivienda se actualiza en julio de este año, se debe colocar en la página del ICL del Banco Central el período anual de julio 2022 y julio 2023. Una vez obtenido el índice de la fecha inicial, se debe dividir el monto del alquiler por ese índice. Y luego, el resultado de esa cuenta se debe multiplicar por el número índice de la fecha final del período.
Por ejemplo, si el 1 de julio de 2022 el valor del alquiler estaba en 100.000 pesos, y el índice de esa fecha es 2,23, debo hacer 100.000 dividido 2,23. Ese resultado luego lo multiplico por el número índice del primero de julio de 2023, 4,55, lo que me da un monto de alquiler de 204.035 pesos.
¿Qué otras cuestiones debo tener en cuenta al momento de alquilar?
Al momento de alquilar, es recomendable realizar un contrato escrito, ya que facilita la prueba de la existencia del acuerdo de alquiler. Sin embargo, en caso de no contar con un contrato escrito, el alquiler sigue siendo válido, aunque resulta más difícil de comprobar. Es importante tener en cuenta que en el contrato de alquiler, la parte que alquila el inmueble se denomina “locador” y la parte que lo ocupa se denomina “inquilino”.
El plazo mínimo establecido por ley para los contratos de alquiler, tanto comerciales como de vivienda, es de 3 años. Sin embargo, este plazo mínimo puede ser acordado de forma diferente con el locador, siempre y cuando sea mayor a 3 años.
En el caso de un alquiler para vivienda, no se pueden exigir al inquilino pagos anticipados por períodos superiores a 1 mes, depósitos de garantía mayores al importe del primer mes de alquiler, el pago de valor llave u otros pagos adicionales. Además, no se puede solicitar la firma de pagarés u otros documentos que no formen parte del contrato original.
El depósito en garantía es una suma de dinero que el propietario solicita como garantía de cumplimiento del contrato, asegurando, por ejemplo, la devolución del inmueble en buen estado. Al finalizar el contrato, si no se requieren reparaciones, el propietario debe devolverte el depósito, que corresponde al valor del último mes de alquiler o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler.
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